Ипотека с плохой кредитной историей – список банков и как оформлять

Ипотечное кредитование – популярный банковский продукт, оформив который, человек получает шанс приобрести квартиру без больших накоплений.

[adsp-pro-2]

Тем не менее, плохая кредитная история и просрочки у мужа по ранее оформленным кредитам, осложняют ситуацию. Есть шанс получить положительное решение по заявке, если есть факты несвоевременного внесения платежей?

Кредитная история – что это такое и в каких случаях она становится плохой

Многие семьи оказываются в затруднительном положении, когда речь заходит о приобретении недвижимости. В лучшем случае удается накопить не более 25% от указанной стоимости жилья, а недостающую сумму предлагают оформить финансовые организации.

Однако даже при высоких доходах и хорошо оплачиваемой работе есть риск, что решение по заявке будет отрицательным. Наиболее частая причина отказа – несвоевременное погашение средств по кредитным договорам, оформленным ранее.

Сложности с КИ возникают чаще всего по вине самих клиентов. Большинство граждан верят сотрудникам финансовых организаций на слово, не вычитывают договор, как следствие, появляются просрочки, начисляются проценты, пеня, штраф. Наличие просрочек лишает соискателя возможности принять участие в жилищной программе.

Банковские организации сотрудничают с Бюро Кредитных Историй (БКИ), где хранятся необходимые данные для принятия решения по ипотечной заявке:

• о клиентах финансовых организаций;
• о своевременности погашения оформленных ранее кредитов.

Информация по каждому заявителю проверяется в БКИ, решение принимается на основании результатов запроса.

Не редки ситуации, когда человек не подозревает, что в КИ образовались «темные пятна», и оставляет заявку. Факты, которые отрицательно отражаются на КИ:

• несвоевременная оплата оформленных ранее кредитов – учитывается задолженность более 30 дней;
• слишком частые запросы о предоставлении займа;
• отсутствие КИ;
• нулевой баланс на кредитной карте;
• заявитель является поручителем по непогашенному кредиту.

Конечно, есть ситуации, когда вины соискателя в образовавшейся задолженности нет:

• невыплаченная заработная плата;
• пребывание на лечении;
• сокращение штатной единицы.

Чтобы доказать собственную невиновность, обязательно сохраняйте документальные доказательства форс-мажорных обстоятельств. Кроме этого, случаются технические сбои в работе банковского программного обеспечения. Чтобы обезопасить себя от вероятных технических неполадок, следуйте простым рекомендациям:

• храните все квитанции об оплате;
• не спешите подписывать договор с финансовой организацией, прочтите его несколько раз и выясните все неоднозначные моменты;
• ежегодно запрашивайте информацию в БКИ, чтобы убедиться в отсутствии долгов.

Это важно! Цель банка – свести к минимуму возможные риски и получить максимальную прибыль. Если речь идет о крупной финансовой организации и востребованной жилищной программе, вероятнее всего, потенциальные клиенты будут проверяться с особой тщательностью. Однако даже с плохой КИ можно получить ипотеку, правда, условия предоставления займа будут не слишком лояльные.

Какие условия предлагает банковская организация

Если финансовое учреждение согласится взять на себя риски, связанные с невыплатой средств по жилищной программе, заявителю будут предложены более жесткие условия. Прежде всего, высокий процент. По статистике, финансовые структуры все чаще идут на уступки и одобряют заявки клиентам с негативной кредитной историей.

Это обусловлено тем, что четверть заявителей имеют задолженности. Зачастую это связано с непростой финансовой ситуацией в стране, а не с мошенничеством со стороны клиента. Как правило, 5 дней не расценивается как просрочка, а некоторые финансовые организации даже закрывают глаза на просрочку до одного месяца.

Это важно! Если задержки по платежам составляют от двух до трех месяцев, вероятнее всего, решение будет отрицательным. Если в КИ фигурируют судебные приставы, заявителю будет отказано с вероятностью 100%.

При наличии отрицательной кредитной истории банк с высокой долей вероятности потребует от заявителя следующее:

• первый взнос по договору не менее 30% от стоимости дома;
• наличие недвижимого имущества под залог – автомобиль, другая недвижимость;
• поручитель с безупречной КИ;
• созаемщик.

Конечно, банк будет перестраховываться от возможных рисков, это отразится на условиях займа следующим образом – сокращение сроков погашения.

[adsp-pro-4]

Способы повышения шансов на оформление жилищного договора

[adsp-pro-3]

• Привлечение поручителя с безупречной КИ, высокой заработной платой, чтобы в случае материальных проблем у клиента вместо него оплачивать ипотеку.
• Привлечение дополнительного созаемщика – что позволит увеличить сумму займа, снизить риск его невыплаты.
• Соберите максимально возможный пакет документов, обязательно подтвердите наличие в собственности недвижимости.
• Постарайтесь максимально увеличить первый взнос.
• Если были случаи невыплаты кредита по причине сокращения штатной единицы, оформите страховку на случай потери работы.

Переписать кредитную историю – стоит ли это делать?

На многочисленных тематических форумах встречаются отзывы и советы о возможности переписать КИ. Однако специалисты настоятельно не рекомендуют идти на подобные уловки. Вся информация о клиентах банковских организаций хранится в Национальном Бюро Кредитных Историй, а в этот реестр внести изменения невозможно, поскольку эти данные не подлежат корректировке.

Любые предложения исправить кредитную историю – это мошенничество. Если клиент будет уличен в подобных незаконных действиях, получить кредит в будущем он вряд ли уже сможет. Чтобы привлечь незадачливых клиентов, мошенники используют следующие заявления:

• можно взломать базу данных и удалить информацию о просрочках;
• сотрудник финансовой организации запишет за клиентом несколько успешно погашенных займов, чтобы разбавить отрицательную кредитную историю;
• мошенник представляется сотрудником БКИ и гарантирует изменение КИ;
• мошенники обещают за вознаграждение предоставить информацию о банках, которые не запрашивают данные в БКИ.

Любые заявления о возможности исправить КИ – мошенничество.

Как взять ипотечный заем с плохой КИ под материнский капитал

Довольно часто молодые семьи принимают решение улучшить условия проживания, используя материнский капитал. Для этого финансовые организации предлагают специальные программы, где МК является первым взносом за дом или квартиру.

Это важно! Если у одного из супругов ранее были проблемы с оплатой кредитов, при заключении договора кредитования могут возникнуть сложности.

Законом о жилищном кредитовании кредитовании предусмотрена возможность оформления договора на одного супруга. Тогда между супругами должен быть заключен брачный договор. Некоторые финансовые организации предлагают определенную форму такого документа. Однако бывают ситуации, когда банк требует подписать брачный договор исключительно своего образца.

Таким образом, супруг с отрицательной КИ имеет право не принимать участия в кредитовании. Договор оформляется на супруга с хорошей КИ. Заемщик действует следующим образом – в Пенсионном фонде пишет заявление с просьбой направить всю сумму материнского капитала на открытый ипотечный счет в банке.

 Если ипотечный договор подписывает один супруг, учитываются доходы, соответственно, одного заемщика.

[adsp-pro-2]

МК можно использовать для покупки дома или квартиры только в общую собственность. Исходя из этой законодательной нормы, заемщик предоставляет в Пенсионный фонд нотариально заверенное обязательство про оформление приобретенного жилья на всех членов семьи на протяжении полугода с момента погашения займа.

Услуги ипотечного брокера

Самый простой способ получить ипотеку даже с отрицательной КИ – обратиться к профессиональному кредитному брокеру. Ипотечный вопрос достаточно сложный и требует особого внимания, поэтому помощь опытного посредника, хоть и потребуется дополнительных финансовых затрат, но окажется уместной и оправдает материальные вложения.

Ипотечный брокер – аналитик банковского рынка и рынка недвижимости. Этот человек имеет личные связи с представителями банковских учреждений, знает работу банков изнутри, может предоставить реальные рекомендации про оформление ипотеки с недостаточно хорошей КИ. Также кредитный брокер подберет банк с оптимальной процентной ставкой.

Важно! Обращаясь к брокеру, вы получаете несколько предложений от банков, можете выбирать наиболее оптимальные для себя условия кредитования.

Другие возможные способы получения жилищного кредита с отрицательной КИ

Чтобы оформить ипотечный  договор, действуйте следующим образом:

• обратитесь в крупные банковские организации;
• подайте заявку в новые банковские организации;
• оформите рассрочку в компании, которая занимается строительством жилья.

Сотрудничество с крупным финансовыми организациями

[adsp-pro-3]

Солидные банки заинтересованы в клиентах, соответственно, с большой долей вероятности заявителю предложат ипотеку, однако на более жестких условиях:

• высокий процент;
• меньшие сроки погашения ипотеки;
• несколько поручителей;
• первоначальный взнос не менее 30%;
• высокая зарплата;
• наличие залога – как правило, это и есть приобретаемая в ипотеку недвижимость.

Подавайте заявки в несколько банков сразу, разные финансовые организации запрашивают информацию в разных БКИ, соответственно, обладают разной информацией о клиентах.

Ипотека в новых банковских организациях

Если в солидных финансовых учреждениях оформить ипотеку не удалось, следующий шаг – заявка в небольшие банковские организации. Подобные финансовые структуры находятся на этапе укрепления на финансовом рынке и расширения сферы влияния, и предъявляют к заявителям умеренные требования.

Кроме этого, мелкие банковские организации запрашивают данные о клиентах в небольшом количестве КБИ, вероятнее всего, факты про задолженности по ранее оформленным кредитам банк не узнает.

Ипотека от застройщика

Уже стало традицией, когда застройщик предлагает клиентам оформить рассрочку, поскольку строительные компании нацелены на привлечение инвесторов и охотно сотрудничают с покупателями жилья. Более того, представители строительной компании не проверяет историю взаимоотношений клиента с банковскими учреждениями. Условия ипотечного кредитования от застройщика:

• небольшой срок погашения;
• ипотеки без первоначального взноса не предусмотрено;
• купить квартиру нужно на стадии строительства – это обусловлено тем, что объект находится в стадии строительства и застройщику необходимы средства.

Это важно! Прежде чем подписать ипотечный договор от застройщика, проверьте всю разрешительную документацию на строительство. Убедитесь, что объект будет сдан в эксплуатацию своевременно.

Список банков, где можно получить ипотеку с плохой КИ

Важные рекомендации

[adsp-pro-5]

• Если у вас есть выбор – обратиться в банк, где зафиксирована негативная КИ, или в банк, где положительная КИ, конечно, выбирайте второй вариант. При этом целевое назначение займа не имеет значения – это может быть товарный или потребительский заем.
• Отдавайте преимущество банку, где анализируют кредитную историю клиента не более чем за 12 месяцев.
• Перед подачей заявки погасите все задолженности и по возможности закройте текущие кредиты.
• Соберите документы по активам.
• В первую очередь подавайте заявки в банк, где у вас открыта зарплатная карта.
• Обратитесь в молодой банк – здесь, вероятнее всего, ведут политику привлечения новых клиентов, и может быть, не обратят внимания на огрехи в КИ.
• Внимательно изучите предложение по ипотечному кредитованию от застройщика.
• Не соглашайтесь на корректировку КИ, это одна из форм мошенничества.

Берегите кредитную историю с первых дней сотрудничества с банком, не допускайте несвоевременных платежей, поскольку в будущем оформить ипотечный договор будет очень сложно. Помните, кредит – мощный финансовый инструмент, которым нужно пользоваться осторожно и умело.